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Einführung

Viele träumen den Traum vom Haus an ihrem Lieblingsplatz in der Toskana: in der Wärme des Südens mit Blick auf die wunderbare Landschaft und auf das Meer. Wo alles das, was Ihnen Freude macht, ganz nahe ist: die einzigartigen Kulturdenkmäler, die landestypische Küche, die berühmten Weine und die unvergleichliche Schönheit der Natur. Träume für die schönsten Wochen im Jahr. Für einfach Zwischendurch. Oder für den Lebensabend.

Viele verwirklichen ihren Traum. Meist ohne große Probleme. Doch manchmal geht schief, was nur schiefgehen kann. Nur eine kleine Auswahl von Klagen: zu teuer gekauft, zu hohe Kosten, zu schlechte Qualität, plötzlich keine Aussicht mehr, Ärger mit den Nachbarn, Abriß weil Schwarzbau, kein Eigentum erworben. Der Traum vom Haus wird zum Alptraum.

Probleme können jedoch vermieden werden. Von Anfang an. Wenn die wichtigsten Grundregeln beachtet werden. Und dazu gehört sicherlich: Rechtzeitig fachkundigen Rat einholen.

Wir sagen Ihnen, worauf Sie beim Immobilienkauf in Italien besonders achten müssen. Durch unsere jahrelange Erfahrung auf diesem Sektor und der Erfahrung mit mehreren hundert Objekten sind wir - mit unserer Partner-Agentur vor Ort - der richtige Ansprechpartner für Sie. Ob es um die qualifizierte Suche nach Ihrem Wunschobjekt geht, oder um die Kaufabwicklung.

Bauen Sie auf unsere Erfahrung. Dann werden auch Sie zu denen gehören, die ohne große Probleme ihren Traum vom Haus in der Toskana verwirklicht haben.

Rechtsfragen

Rechtliche Einschränkungen gibt es beim Immobilienerwerb durch Ausländer in Italien nicht. Dies gilt nicht nur für Bürger der Mitgliedsstaaten der EU, sondern auch anderer Staaten.

Zwei Schritte zum Eigentum

Der Erwerb einer Immobilie erfolgt in zwei oder drei Stufen. Als absolute Vorstufe wird häufig - nach Besichtigung der Immobilie - eine Anzahluing von ca. fünf Millionen Lire gezahlt - “per fermare l’oggetto”, das heißt, um “das Objekt zu blockieren”. Also um die Kaufabsicht zu bekräftigen und weitere Verkaufsverhandlungen mit Dritten auszuschließen.

Dabei handelt es sich nicht um einen Vorvertrag, sondern auf einer einfachen Quittung wird die Summe als primo acconto, als erste Anzahlung, auf den abzuschließenden Vorvertrag bezeichnet, es sei denn, der Käufer soll eine proposta irrevocabile d’acquisto, ein unwiderrufliches Kaufangebot unterzeichnen. In diesem Fall ist der Käufer bereits verpflichtet, kurzfristig einen Vorvertrag abzuschließen.

Der Vorvertrag

Normalerweise wird dann wenige Tage später der contratto preliminare oder auch compromesso, der eigentliche Vorvertrag , geschlossen - ein schriftlicher Vertrag mit Standardklauseln. Mit Abschluß dieses Vertrages werden - je nach Wert des Objektes - 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises bezahlt, der Rest bei Abschluß der notariellen Verbriefung.

Im Vorvertrag verspricht der Verkäufer zu verkaufen und der Käufer zu kaufen. Es folgt die Beschreibung der Liegenschaft mit genauen Katasterangaben. Dabei wird bezug genommen auf das NCEU Nuovo Catasto Edelizio Urbano, das katasteramtliche Immobilienverzeichnis. Dabei garantiert der Verkäufer die Lastenfreiheit und erklärt, die Eviktionshaftung, die Haftung für Rechtsmängel zu übernehmen. Auch werden der Kaufpreis und seine Fälligkeiten (unter Berücksichtigung der ggf. erhaltenen primo acconto) festgelegt.

Im Vorvertrag wird die Anzahlung von 20 bis 30 Prozent als caparra, als Vertragsstrafe, bezeichnet. Dieser Betrag erhält damit eine doppelte Gestalt: Einmal handelt es sich um eine Anzahlung auf den Kaufpreis, zum anderen handelt es sich um eine Vertragsstrafe. Sollte der Notarvertrag nicht zustande kommen, verliert der Käufer seine Anzahlung. Liegen die Gründe hierfür jedoch auf seiten des Verkäufers, so hat dieser die doppelte Anzahlung an den Kaufinteressenten zu entrichten.

Der Notarvertrag

Der notarielle Kaufvertrag hält sich an die Struktur des Vorvertrages. Zu beachten ist, daß der Notar bei Abschluß des notariellen Kaufvertrages die visura storica, die historische Überprüfung des Immobilienregisters, durchgeführt hat. Er hat dabei die Veränderungen über die letzten 20 Jahre im Registro Immobiliare, im Immobilienregister, zu überprüfen.

Das Regitro Immobiliare besitzt jedoch nicht die gleiche Funktion wie das Grundbuch in Deutschland. Die wichtigste Abweichung besteht darin, daß sich die Eintragungen im Immobilienregister nicht unbedingt auf dem neuesten Stand befinden.

Grundeigentum wird in Italien erworben durch Abschluß des notariellen Kaufvertrages und nicht erst mit Eintragung des Käufers ins Grundbuch. Konstitutiv, also eigentumsbegründend, wirkt bereits der Notarvertrag.

Was Sie neben dem Kaufpreis noch bezahlen müssen

Die Grunderwerbsteuer liegt in Italien relativ hoch.Handelt es sich um eine Immobilie zur Eigennutzung und besitzt der Käufer keine eigenen anderen Immobilien in Italien, so beträgt sie nur vier Prozent. Dies können auch Ausländer in Anspruch nehmen, wenn sie nachweisen können, daß sie in der entsprechenden Gemeinde einen Wohnsitz haben. Andernfalls beträgt die Grundsteuer 10 Prozent des Kaufpreises.

Daneben fallen eine Überschreibungsgebühr in das Liegenschaftsregister von 150.000 Lire und für die katasterrechtlichen Eintragungen weitere 150.000 Lire an. Die Notariatsgebühren richten sich nach der entsprechenden Gebührentabelle und sind wertabhängig. Hier muß mit Kosten in Höhe von zwei bis drei Prozent vom verbrieften Wert gerechnet werden.

Die Maklergebühren betragen für den Käufer drei Prozent zzgl. gesetzl. Mehrwertsteuer.

Steuern

Die Steuer wird unterschieden nach der Art der Nutzung. Bei Eigennutzung fällt auf jeden Fall die ICI Imposta Communale sugli Immobilii, die gemeindliche Grundsteuer , an. Sie richtet sich nach Größe und Qualität des Objektes, wobei von einfachen Wohnungen bis zu Villen und Schlössern gerechnet wird. Im Normalfall handelt es sich um eine durchaus tragbare kleinere Steuerbelastung.

Auf jeden Fall ist eine jährliche Steuererklärung abzugeben, wobei die ICI zu bezahlen ist. Insoweit besteht eine beschränkte Steuerpflicht für Ausländer.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen die Mieterlöse in der Steuererklärung angegeben werden und der contratto d’affitto oder auch contratto di locazione, der Mietvertrag, registriert werden. Auf die Registrierung ist ien tassa di registro, eine Registersteuer, in Höhe von vier Prozent des jährlichen Mietwertes zu bezahlen. Jeweils die Hälfte davon sind vom Mieter und vom Vermieter zu tragen.

Falls Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen, dann ist der erzielte Mehrwert zwischen Ankauf und Verkauf als Sondererlös einkommensteuerlich zu behandeln.

Da sich das bestehende Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung hauptsächlich auf Einkommensteuerfragen bezieht, tangiert dies das Immobilienrecht im wesentlichen nicht.

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